Получи предложение от всех ближайших поставщиков бесплатно в течение 5 минут!

Продукт

Выберите продукт

Категории

Количество

Введите количество

Эл. почта

Введите эл. почту

Телефон

Введите телефон

Код из SMS

Введите код из SMS

Город

Выберите город

Совпадений не найдено

Узнать цены

Ваш запрос размещен и уже рассматривается ближайшими поставщиками

Ожидайте ценовых предложений на эл. почту либо по телефону, который Вы указали при публикации. Среднее время отклика по запросам — 1 час.

Выгода с нюансами

Покупка апартаментов: доходность и подводные камни

Новость о скором запрете на строительство апартаментов и «амнистии» уже возведенных апарт-комплексов взбудоражила участников рынка недвижимости. Застройщики, в портфеле которых есть проекты апартаментов на стадии разработки, ускорились с их выводом на рынок. Девелоперы, которые уже реализуют апартаменты, воспользовались грядущими изменениями, чтобы скорректировать цены в своих проектах. В свою очередь клиенты поспешили определиться с покупкой, которая, по их мнению, может принести ощутимые дивиденды в будущем. Насколько выгодно такое приобретение для дальнейшего проживания и с точки зрения вложений инвестиций, рассказывает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».

Спустя пару недель после заявления замминистра строительства о грядущем изменении статуса апартаментов аналитики рынка недвижимости стали фиксировать рост числа поисковых запросов на профильных интернет-ресурсах на такой вид недвижимости. Условно потенциальных покупателей, рассматривающих апартаменты, можно разделить на две категории: конечные пользователи, которые приобретают квадратные метры для собственного проживания, и частные инвесторы, рассчитывающие заработать на их перепродаже.

Мотивы первой группы покупателей понятны – они планируют решить жилищный вопрос, сэкономив деньги, так как пока что апартаменты стоят дешевле схожих по характеристикам квартир. Сейчас разница в цене составляет 15-20%, а когда апартаменты приравняют к жилью, цены сравняются. Такая тактика покупателей действительно оправдана, но только в случае, если недвижимость приобретается за счет собственных средств. Если речь идёт о покупке в ипотеку, переплата по кредиту может свести на нет всю экономию.

Приведу расчеты. Возьмем апартаменты стоимостью 8 млн руб. и схожую по характеристикам квартиру, которая будет стоить дороже на 20%, то есть 9,6 млн руб. При оформлении ипотечного кредита на апартаменты по ставке 8% годовых сроком на 30 лет размер переплаты составит 10,5 млн. руб. Ипотека на жильё по льготной ставке 6% на аналогичный срок кредитования обойдется дешевле – заемщик переплатит 8,9 млн. руб. Получается, разница в сумме переплат соответствует разнице в цене объектов, а значит нет смысла покупать недвижимость с заведомо худшими потребительскими характеристиками (если только речь не идёт о проектах в уникальных локациях и апартаментах в составе высокобюджетных МФК).

Делая ставку на экономию средств при покупке апартаментов, также не стоит забывать, что в отличие от квартир, на них не распространяются налоговые вычеты и субсидии от государства (программа материнского капитала).

По мнению частных инвесторов, приобретающих апартаменты на перепродажу, такой актив содержит в себе хороший потенциал для дальнейшего роста цен. Однако не стоит забывать, что дополнительный рост цен возможен только в случае, если «амнистия» апартаментов, о которой говорят уже много лет, наконец то случится. Пока что сроки принятия законопроекта неизвестны, учитывая отсутствие правового статуса у апартаментов и необходимость внесения поправок в градостроительное, жилищное и земельное законодательство, произойти это может не скоро.

Есть и другие нюансы. Как разъясняют представители Минстроя, у них нет задачи признать абсолютно все апартаменты жильём. В первую очередь речь идёт об объектах, в которых созданы необходимые условия для комфортного и безопасного проживания. Особняком стоят апартаменты, которые возводятся в особых зонах, где жильё никогда бы не разрешили строить. Инвестору стоит учесть это обстоятельство и выбирать проекты, у которых больше шансов получить в будущем статус жилья.

Еще один момент, который должен принять во внимание инвестор, связан с выбором локации. Если апартаменты приобретаются на перепродажу, логично выбрать такой проект, в окружении которого нет жилых комплексов, способных создать конкуренцию в силу более комфортных условий проживания. И речь не только об отсутствии благоустроенной территории и объектов социальной инфраструктуры, которые возможно и не всем нужны. Так как при строительстве апартаментов к ним не применяются нормативы СанПиНа, микроклимат внутри зданий может вызывать вопросы из-за возможных проблем с вентиляцией и инсоляцией. А в условиях пандемии эти критерии зачастую выходят на первый план.

Сказанное выше в большей степени относится к апартаментам массового сегмента, которые приобретаются в качестве доступной альтернативы жилью. Высокобюджетные многофункциональные комплексы, включающие апартаменты, отличаются высоким качеством строительства, изначально не рассчитаны на постоянное проживание семей и чаще всего используются в качестве второго места жительства, а значит априори не могут конкурировать с жильём.

На что еще нужно обратить внимание людям, готовым рассматривать покупку апартаментов как для себя, так и в качестве инвестиций? В случае выбора объекта на этапе строительства и возникновения у девелопера сложностей, проблем окажется намного больше, чем при покупке квартиры. Несмотря на продажу апартаментов согласно 214-ФЗ, участники долевого строительства могут рассчитывать только на возврат денег по ДДУ и не имеют право требовать передачи им готовых объектов при банкротстве застройщика. Власти также неохотно берутся за достройку таких проблемных проектов, о чем свидетельствует пример 35 корпуса в рамках печально известного ЖК «Царицыно».

Перечисленные доводы вовсе не означают, что апартаменты не стоит рассматривать в качестве инвестиционного актива. При грамотном подходе, выборе надежного девелопера, удачной локации и четком понимание дальнейшего использования, игра может стоить свеч. Я бы советовал отдавать предпочтение апарт-проектам, расположенным в зонах деловой активности, где есть недостаток жилья и высокий спрос на аренду. В свете предстоящих законодательных изменений, которые повысят ликвидность таких проектов, потенциал роста цен в них действительно неплохой.

  • 28.12.20

    Панорамный тренд

    Плюсы и минусы окон в пол

  • 25.12.20

    Жизнь после пандемии

    В 2021 году можно ожидать плавного замедления рынка

  • 25.12.20

    Доверьтесь профессионалам

    Компетентный технический заказчик может помочь в реализации самого сложного строительного проекта

  • 24.12.20

    Эталон стратегии

    Крупный российский девелопер делает ставку на цифровизацию и новые технологии

Источник

www.stroygaz.ru

Загружается фильтр ...