Получи предложение от всех ближайших поставщиков бесплатно в течение 5 минут!

Продукт

Выберите продукт

Категории

Количество

Введите количество

Эл. почта

Введите эл. почту

Телефон

Введите телефон

Код из SMS

Введите код из SMS

Город

Выберите город

Совпадений не найдено

Узнать цены

Ваш запрос размещен и уже рассматривается ближайшими поставщиками

Ожидайте ценовых предложений на эл. почту либо по телефону, который Вы указали при публикации. Среднее время отклика по запросам — 1 час.

Назад к прошлому? Девелоперы меняют отношение к историческому центру Петербурга

Назад к прошлому? Девелоперы меняют отношение к историческому центру Петербурга

В Санкт-Петербурге наметился новый тренд — растет спрос на покупку зданий в историческом центре под жилье или апартаменты. Эксперты объясняют это дефицитом земельных пятен под новое строительство, однако признаются, что массовым это явление вряд ли станет из-за проблем, с которыми приходится сталкиваться застройщикам.

По европейскому пути

По данным аналитиков Rusland SP и группы компаний (ГК) «СК ПСП», в 2021 году девелоперы жилья и апартаментов по количеству сделок приобрели в 4,5 раза больше зданий под реконструкцию, чем в 2021 году. Совокупный объем спроса составил 79 478 квадратных метров. «Мы видим, что покупка объектов под реконструкцию становится новым трендом для части застройщиков Северной столицы. Преимущественно это касается компаний, специализирующихся на строительстве жилых объектов бизнеси премиум-классов, а также проектов апартаментов», — комментирует управляющий партнер Rusland SP Андрей Бойков. По его словам, главным драйвером спроса является колоссальный дефицит участков, особенно в центре города. А поскольку земли в городе больше не становится, и начал расти интерес к реконструкции.

По мнению заведующего кафедрой Финансового университета при правительстве РФ Александра Цыганова, тенденции на рост популярности реконструкции и желание сохранить исторический центр объективно ведут к повышению спроса на подобные объекты недвижимости. «В Петербурге сформировался запрос со стороны состоятельных приобретателей жилой недвижимости и офисов на респектабельные апартаменты в зданиях с историей и соответствующим окружением. Есть спрос со стороны путешественников, а отельеры уже не первый год подчеркивают в предложениях, что гостиница располагается в историческом здании, где прошла реконструкция и проложены современные коммуникации. Такие тенденции есть не только в России, они сформировались значительно ранее в европейских городах, где ценится сложившийся в XIX веке дух, и именно это привлекает инвесторов», — отмечает он. С ним соглашается и директор направления «Инжиниринг» ГК SRG Петербург Алексей Ефанов, утверждающий, что Петербург закономерно повторяет путь большинства крупных городов Европы, где уже давно и активно реконструируют здания и даже сооружения промышленного назначения, представляющие историческую ценность, приспосабливая их под требуемый функционал. «Помимо чисто утилитарной выгоды от использования удобного местоположения таких объектов при правильном подходе можно создавать локации, обладающие особой атмосферой и имеющие дополнительный фактор притяжения, что, разумеется, напрямую влияет на коммерческую привлекательность модернизированного здания», — утверждает он.

В свою очередь, член совета директоров и руководитель направления «Девелопмент» Hansa Group Владимир Ревенков считает, что для покупателя недвижимость постепенно становится не просто приобретением «квадратов», а выбором определенного образа жизни, получением дополнительных преференций и опций. «В Европе уже давно сформировался определенный кластер, который основывается на максимальном слиянии архитектуры с природой и сохранении интересных исторических объектов. В Санкт-Петербурге все меньше свободных пятен под застройку в центре города, но при этом есть исторические промышленные и жилые объекты, которые нуждаются в адаптации и обновлении. Кроме того, восстановление старого фонда в современное жилье высокого класса — это актуальный тренд в улучшении городской среды. С точки зрения затрат капитальный ремонт таких объектов сопоставим с новым строительством, а иногда потребует и больших инвестиций. Но для девелоперов, которые берутся за реализацию подобных проектов, — это прежде всего концептуальное решение, позволяющее сохранить архитектурное наследие Северной столицы и при этом способствовать развитию города. И в этом смысле ценность объектов редевелопмента выше ценности нового строительства», — отмечает он. Эксперт считает, что восстановление исторических зданий позволит адаптировать их под актуальные запросы покупателей недвижимости. А будущее центра Петербурга — за качественным редевелопментом с использованием новых технологий строительства с акцентом на сохранение исторической ценности места и экологичности.

Проблемы, которые ждут впереди

При этом некоторые аналитики не склонны идеализировать ситуацию и утверждают, что застройщикам, планирующим работать в историческом центре Петербурга, надо быть готовыми к решению многих проблем. По словам руководителя ГК «СК ПСП» Дмитрия Плавника, подобные проекты требуют наличия высокой квалификации у специалистов и являются довольно рискованными. «Основные риски можно разделить на два типа. Во-первых, это уже имеющиеся или появившиеся в процессе реконструкции ограничения городского Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП), которые могут серьезно повлиять на возможность реализации проекта. Во-вторых, важным фактором является техническое состояние зданий. На стадии покупки, как правило, выполняется только экспресс-обследование. Поэтому от квалификации специалистов зависит, насколько точно были оценены затраты по восстановлению эксплуатационной пригодности конструкций здания. Ошибка на этом этапе может сделать весь проект нерентабельным». Среднюю стоимость реконструкции зданий оценить невозможно, поскольку каждый объект уникален. Вилка затрат начинается от 35-40 тыс. рублей за «квадрат», а верхний предел может составить сотни тысяч.

Дешевле построить новое

По мнению вице-президента по инвестициям консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg Николая Пашкова, здание под реконструкцию в историческом центре привлекательно для инвесторов лишь в том случае, если оно, во-первых, расселено, поскольку никто из застройщиков не заинтересован заниматься расселением жителей. А во-вторых, если у него мало охранных обязательств. «Если есть возможность реконструировать здание под жилье, то девелоперы будут рассматривать эту функцию в первую очередь по причине быстрого возврата инвестиций за счет старта продаж еще на этапе реконструкции. Но у таких зданий есть важный нюанс: они по своим планировочным решениям плохо приспособлены под современные требования, особенно в элитном сегменте. В таком случае при реконструкции придется оставлять только фасады, а по сути это значит построить здание заново, что может оказаться затратнее, чем строительство с нуля», — отмечает он. А уже если предметом охраны здания являются несущие конструкции, лестницы, детали интерьера, тогда реконструкция под жилье становится вообще невозможна. В целом, по мнению эксперта, процесс редевелопмента в историческом центре Петербурга станет массовым еще не скоро. «Большая часть таких зданий является жилым фондом, в связи с чем дома придется расселить, прежде чем реконструировать, а девелоперу браться за расселение крайне рискованно и непредсказуемо», — утверждает он.

Нужна внятная инвестполитика

С коллегой соглашается и президент Группы RBI Эдуард Тиктинский, который считает, что в Северной столице в последнее время активнее стали развиваться альтернативные жилью форматы недвижимости, в первую очередь, направление апарт-отелей, — причем наиболее выгодные локации для апарт-отелей именно в центре, где дороже аренда и больше туристов. «В центре Петербурга сохраняется дефицит и бизнес-центров высокого класса. Действующие нормативы для жилья часто делают реконструкцию исторических зданий в центре под жилье сложной или невозможной, а создать объект нежилой недвижимости может быть проще. Конечно, и рост стоимости земли вносит свой вклад: девелоперы могут более охотно рассматривать участки «с обременениями» в виде реконструкции», — уверен Эдуард Тиктинский, напоминая, что в практике девелоперов есть примеры удачной реконструкции объектов в границах исторического центра и прилегающих к нему локациях, но вряд ли можно назвать это оформившимся трендом. Причину этого застройщик видит в том, что у Петербурга до сих пор нет внятной политики, нацеленной на привлечение инвесторов и создание для них условий работы, нет комплексной программы реконструкции центра с привлечением федерального финансирования. «Отпугивают многих и риски, связанные с «псевдоградозащитой»: всегда находятся люди, для которых самое главное — не отдать памятник инвестору, а то, что он при этом может продолжать разрушаться еще 20 лет, пока не разрушится окончательно, не принимается во внимание. Пока все эти факторы работают, принципиально в судьбе исторического центра ничего не поменяется», — резюмирует эксперт.

Николай Пашков, вице-президент по инвестициям KNIGHT FRANK St. Petersburg:

«Перестройка исторического здания с сохранением только наружных стен обойдется девелоперу достаточно дорого, так как помимо расходов на строительство придется потратиться на сложную организацию работ на площадке»

Кстати:

КГИОП продолжает рассмотрение объектов советской архитектуры периода 1950–1980-х годов. На днях чиновники приняли решение взять под охрану четыре из 18 предложенных Союзом архитекторов Санкт-Петербурга зданий-памятников второй половины XX века. Список объектов культурного наследия пополнили: ТЮЗ им. А. А. Брянцева, пятый корпус ЛЭТИ, Яхт-клуб и Монумент героическим защитникам Ленинграда.

16 тыс. исторических зданий (до 1917 года постройки — в центральной части города и до 1957–го — в остальной) насчитывается сегодня в Северной столице

Источник

stroygaz.ru

Загружается фильтр ...