Получи предложение от всех ближайших поставщиков бесплатно в течение 5 минут!

Продукт

Выберите продукт

Категории

Количество

Введите количество

Эл. почта

Введите эл. почту

Телефон

Введите телефон

Код из SMS

Введите код из SMS

Город

Выберите город

Совпадений не найдено

Узнать цены

Ваш запрос размещен и уже рассматривается ближайшими поставщиками

Ожидайте ценовых предложений на эл. почту либо по телефону, который Вы указали при публикации. Среднее время отклика по запросам — 1 час.

Дело привычки: что поменяется в сегменте коммерческой недвижимости в 2022 году?

Дело привычки: что поменяется в сегменте коммерческой недвижимости в 2022 году?
Сергей Киселев/ АГН «Москва»

Если в жилой недвижимости, о чем «Стройгазета» писала в предыдущем номере, 2021-й стал годом покорителей новых вершин и в объемах строительства, и в ценах на квартиры, то в коммерческой недвижимости все было гораздо разнообразнее. В разных «коммсегментах» минувший год принес совершенно разные результаты, и основная на то причина — последствия пандемии, сильно изменившей привычки людей, что будет иметь продолжение и в году наступившем. Причем в каждом сегменте движение будет осуществляться по собственному сценарию.

Офис + «удаленка» = гибридный формат

Наибольшие концептуальные изменения происходили и будут происходить в сегменте офисной недвижимости, что неудивительно, поскольку именно этот сегмент был особо чувствителен к последствиям пандемии: поначалу казалось, что офис вообще станет атавизмом, но он оказался жизнеспособным и быстро приспосабливающимся к новым условиям.

В этом сегменте в качестве ключевых «долгоиграющих» тенденций эксперты называют узаконивание удаленного формата работы, трансформацию «классического» офиса в «мобильный» с незакрепленными рабочими местами, строительство бизнес-центров (БЦ) вне центра, акцент на build-tosuit.

Если 2020 год с его локдауном и срочно принятым решением о переводе сотрудников на удаленный формат работы для офисного сегмента был шоковым, то в 2021-м стало понятно: ничего так просто не закончится, эта история надолго. А значит, надо искать компромиссы и оптимизировать рабочее пространство. На арену с триумфом вышли коворкинги, сервисные, гибкие (flex) офисы и прочие гибридные форматы.

«Ни один руководитель не знает, что будет с бизнесом через год, прогнозировать развитие в новых условиях стало еще сложнее из-за непостоянной численности персонала, конкуренции за таланты, ухода бизнеса от долгосрочных контрактов к краткосрочным проектам. Таким образом, гибкий офис сегодня становится не опцией, а необходимостью», — считает генеральный директор АО «Бизнес-Недвижимость» и основатель проекта Officeless Денис Беэр. По данным эксперта, самая крупная сделка на рынке офисной недвижимости произошла именно в сегменте flex — аренда компанией Ozon 25 тыс. квадратных метров в «Искра парке». Девелоперы БЦ, по мнению Дениса Беэра, сейчас активно нанимают операторов или сами становятся операторами гибких пространств: это позволяет не только занять до 20-50% площадей на день открытия, но и удерживать якорных и текущих арендаторов. И, полагает эксперт, эта тенденция сохранится, и в новом году мы продолжим наблюдать тренд по переходу от классических офисов к коворкингам (ожидается рост объема рынка на 30%), увидим сделки и по 10 тыс. рабочих мест.

Относиться к этому можно по-разному. Генеральный директор Kubrava Project Management Руслан Кубрава считает, что новые реалии скорее позитивны, но все же возникли и сопутствующие проблемы. «При должной организации и структурировании рабочего процесса «удаленка» может стать эффективным инструментом экономии накладных расходов, оптимизации офисного пространства, создания комфортных и безопасных условий труда», — говорит он. Но, по его мнению, есть и обратная сторона: работодатели не всегда понимают, как в новых условиях строить взаимоотношения с сотрудниками, чтобы это не вредило, а способствовало развитию бизнеса, и как оптимально организовать пространство для работы в новых условиях.

Сложившаяся ситуация серьезно изменила подход к организации рабочих пространств и внутри офисов: еще одним трендом прошлого года стало многофункциональное зонирование.

«Стандартным форматом уже можно назвать офис, где рабочие места не закреплены за сотрудниками, а само количество этих мест значительно меньше списочного состава компании, — отмечает управляющий партнер UNK Corporate Interiors Николай Миловидов. — Более того, рабочие места становятся «мобильными»: для работы можно использовать практически любую точку офиса, включая кафе, мягкую зону или ресепшн. Кроме того, в таком офисе обустраивается множество мест для коммуникаций и коллективной работы самого разного формата».

По словам Руслана Кубравы, офис становится инструментом мотивации сотрудников: вместо привычных стола со стулом в офисах появляются удобные и комфортные пространства, тихие зоны, библиотеки, места для сна, спортзалы и даже бары. Кроме того, все больше внимания уделяется здоровью: при выборе офиса работодатели проявляют интерес к качеству инженерии, а также к таким параметрам, как естественное освещение, озеленение — всему тому, что формирует физическое и психологическое здоровье сотрудников.

Логичным продолжением является расцвет сервисных офисов. «В непредсказуемых условиях компаниям приходится работать в режиме повышенной эффективности и ресурсосбережения. Поэтому неудивительно, что наиболее крупные и громкие сделки заключались в сегменте сервисных офисов, — считает совладелец и управляющий партнер сети сервисных офисов #BusinessClub от Capital Group Мурад Дамиров. — Спрос на такой продукт обусловлен как дефицитом крупных площадей в действующих бизнес-центрах, так и нежеланием компаний выделять ресурсы на обустройство нового офиса. Дополнительным фактором являются гибкость и мобильность формата (меньшие сроки аренды, возможность оперативного увеличения или уменьшения количества арендованных рабочих мест)».

Директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse Елена Малиновская выделяет еще один глобальный тренд — появление штаб-квартир или кампусов крупных корпораций. «Многие компании именно в период постпандемии начали активное строительство собственных штаб-квартир, которые станут не только офисом, но и своеобразным хранилищем ДНК корпорации, местом силы и источником знаний», — считает эксперт.

Активно стала развиваться и децентрализация коммерческой недвижимости, что связано как с усилением «зеленой» повестки при выборе объектов, так и с экономикой. «Многие компании также пересмотрели местоположение офисов в пользу более комфортного и зеленого пояса столицы. Актуализировался формат бизнес-парка, который сочетает в себе продуманную рабочую среду и места для образования, развития и занятий спортом. Изменился также подход компаний: для многих сегодня важно получить не только рабочее пространство, но и комплекс дополнительных услуг и сервисов. Мы наблюдаем развитие масштабных проектов, которые реализуются уже с учетом изменившейся реальности, таких, к примеру, как деловой квартал «Сколково Парк», деловой квартал Прокшино, «Ростех-Сити», — говорит Елена Малиновская.

В 2021 году, напоминает эксперт, появилось новое понятие Placemaking –— это комбинация объектов недвижимости, которые все вместе формируют среду обитания. Комплексный девелопмент нового уровня включает в себя жилую, социальную и коммерческую инфраструктуру, масштабное благоустройство территории, а также появление центра притяже-ния, будь то образовательный центр, места для занятий спортом и проведения досуга, рекреационное пространство.

На появление офисных зданий вне центра города повлияла и городская программа создания мест приложения труда: строительство бизнес-центров за пределами центра позволяет девелоперам получать льготы по изменению вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка под строительство жилья. «На днях, -— напоминает Денис Беэр, — программа была усовершенствована правительством Москвы. Теперь застройщики смогут реализовывать проекты по программе на объектах незавершенного строительства и включать первый платеж по ВРИ в льготу за счет увеличения срока внесения оплаты». В прошлом году программа являлась драйвером развития бизнес-инфраструктуры за пределами ТТК, МКАД и в Новой Москве. Эта тенденция сохранится и в 2022-м: многие девелоперы заявили офисные децентрализованные проекты на этот год, а с учетом расширения программы к ней присоединится еще больше компаний.

10:0 в пользу склада

Серьезные изменения произошли и в складской недвижимости. На этом рынке в 2021 году были обновлены все возможные рекорды: по вводу новых площадей, объему поглощения, достигшей критически низких значений вакансии, размеру арендной ставки, доходности проектов. К концу прошлого года уровень вакантных складских площадей в Москве и Подмосковье опустился до рекордно низких значений — 0,4%. В абсолютном выражении это означает, что на рынке свободно всего около 100 тыс. качественных складских «квадратов». Средневзвешенные ставки аренды на этом фоне растут и в начале 2022 года достигнут 5,5 тыс. рублей за кв. метр в год, а цена продажи — 50 тыс. Такой прогноз дают аналитики девелоперской компании «Ориентир», специализирующейся на строительстве, эксплуатации и автоматизации складских и промышленных комплексов.

Прежде всего спрос вырос благодаря взрывному росту электронной коммерции: по данным «Ориентира», уже сейчас 34% складских площадей сдается в аренду под нужды онлайн-ретейла. «А в I квартале 2022 года их доля может составить уже до 50%», — сообщает коммерческий директор компании «Ориентир» Александра Селезнева. Низкая вакансия в готовых объектах в числе прочего обусловливает рост интереса игроков рынка к проектам built-to-suit. «В Москве, например, по предварительным итогам года, доля сделок BTS в аренду в структуре спроса составила 39%», — говорит партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин.

На фоне растущей доходности и спроса в сегменте логично наблюдается рост девелоперской активности, поэтому, полагает Александра Селезнева, в 2022 году мы также увидим значительный прирост объема предложения за счет вновь построенных объектов, однако большая их часть будет также реализована по принципу BTS, а не спекулятивно. «Этот приоритет обусловлен, в том числе, продолжающимся ростом себестоимости строительства», — замечает она.

Рост интереса к складской недвижимости заставил обратить на нее внимание и непрофильных игроков. Интерес к сегменту, комментирует генеральный директор G5 Architects Алексей Хоменок, стали проявлять компании, специализирующиеся на жилье, — «Самолет», ПИК, «Гранель», ФСК и другие. Рост на рынке складов заинтересовал банки. По итогам года, 60% портфеля закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости Сбербанка составляют именно склады.

Георгий Чочуа, управляющий проектами девелопмента группы объектов ADG GROUP:

«Сегмент коммерческой недвижимости в 2021-м не миновали и общерыночные проблемы. По данным Росстата, цены на стройматериалы с начала 2021 года поднялись на 26,3%. Параллельно стоимость транспортировки автотранспортом выросла на 10-25%, железнодорожным транспортом — от 20% до 90% в зависимости от направления и вида материала. И пока что нет предпосылок к тому, что в 2022 году ситуация кардинально изменится в лучшую сторону.

Отдельного внимания заслуживает ситуация с кадрами, потому что пандемия ярко обозначила проблемы, которые нам всем, включая государство, предстоит решать. Из-за нерегулярного авиасообщения трудовые мигранты долгое время не могли въехать в страну, а те, которые все-таки добрались, были вынуждены отбывать обязательный карантин. В итоге в период с мая 2020-го по май 2021 года расценки на услуги строителей выросли примерно на 15%.

Кроме того, цифровизация должна все более глубоко проникать в строительные процессы: внедрение технологий информационного моделирования (ТИМ) является одним из важнейших элементов этого направления. ТИМ дает возможности для более точного проектирования, оптимального выполнения строительных работ и качественной эксплуатации здания, а также позволяет отслеживать состояние объекта на протяжении всего жизненного цикла, увеличивая его долговечность и снижая издержки на обслуживание. В процессе реализации масштабного проекта «Место встречи» мы начали использовать ТИМ на самых ранних стадиях. На этапе разработки концепции мы создали ТИМ-модели всех районных центров ADG group. По этим моделям были получены основные объемы материалов и оборудования, подсчитаны технико-экономические параметры и подготовлены данные для следующего этапа — тендерного процесса. При разработке рабочей документации генподрядчик, выбранный в ходе тендера, соответственно дорабатывал ТИМ-модель, на основании чего мы могли производить подсчет объемов работ, выполненных в отчетный период. После запуска объектов дополняем рабочую модель информацией, необходимой для эксплуатации объекта.

Скорее всего, в 2022 году продолжатся усиление направления «зеленого» строительства и дальнейшее развитие энергоэффективных технологий. Например, при строительстве районных центров «Место встречи Янтарь» и «Место встречи Эльбрус» наш генподрядчик впервые использовал легкие стальные тонкостенные конструкции (ЛСТК) в качестве ограждающих конструкций, что позволило уменьшить стоимость работ и сократить сроки, но при этом сохранить теплотехнические и эксплуатационные характеристики. Также мы, как и многие другие девелоперы, начали использовать энергомоделирование, которое дает возможность определить «эталонные» показатели для оценки текущей энергоэффективности, обеспечить гибкость оценки с учетом динамично меняющихся условий (заполняемость и посещаемость в случае с коммерческими объектами), а также инженерной инфраструктуры и конструктивных особенностей, и, безусловно, бюджетировать расходы. Последнее будет особенно актуально в наступающем году — исходя из вызовов, с которым нам всем пришлось столкнуться».

Александра Шакола, ведущий эксперт коммерческого отдела RADIUS GROUP:

«В топ-3 основных событий в коммерческой недвижимости входят беспрецедентный рост себестоимости строительства, уход с рынка иностранных инвесторов и повсеместная ESG-трансформация. Про рост себестоимости сказано довольно много, повторю лишь основные цифры: по нашим данным, стоимость строительства в складах за год увеличилась почти на 30%, примерно такой же показатель и в других сегментах. Такой рост не закладывал ни один девелопер, поэтому мы наблюдали приостановку реализации проектов — девелоперы не понимали, как рассчитывать экономику проектов, а клиенты и инвесторы — сколько в итоге придется заплатить. Предпосылками для такого роста стали подорожание материалов и (в меньшей степени) отток дешевой рабочей силы в страны ближнего зарубежья в связи с коронавирусными ограничениями. Для сравнения — в конце 2020 года средняя стоимость одного «квадрата» склада класса А при продаже оценивалась в 35-37 тыс. рублей, а сейчас — в 45-47 тыс. И это плохая новость для всего рынка, но не самая страшная. Хуже, что никто не знает, насколько себестоимость может вырасти в ближайшие год-полтора, в течение одного девелоперского цикла. Если девелопер будет заключать сегодня договор на строительство по нынешним ценам, то высок риск остаться в убытке. А если рассчитывать на увеличение себестоимости процентов на 50%, то на такие суммы будет очень сложно найти клиента.

Второе важное событие, которое мы наблюдали в 2021-м, — снижение числа иностранных инвесторов. При этом эксперты и игроки рынка фиксируют рекордный рост вложений в недвижимость (по разным данным, порядка 300-400 млрд рублей). И нам как игрокам сегмента индустриальной недвижимости приятно отметить, что складские объекты в тройке лидеров с долей в 12% (уступив место площадкам под жилой девелопмент с долей в 63% и офисным зданиям –— 13%). Доля международных инвесторов в общем объеме транзакций к концу осени 2021 года составила 2%, отражая глобальный тренд уменьшения объема иностранных инвестиций в мире на фоне пандемии. Частично данный капитал замещают розничные инвестиционные фонды, которые собирают деньги с состоятельной розницы (крупнейшие банки и частные компании), но глобально деньги в стране короткие и спекулятивные.

И третий важный момент — в 2021 году многие компании «проснулись» ESG-осознанными. Все, кто хотел, присоединились к повестке ответственного ведения бизнеса, осознав ее актуальность. Из всех событий, наверное, данное — наиболее позитивное. Долгое время мы оставались практически единственной компанией в сегменте, кто строил «зеленые» склады. И чаще всего это вызывало скорее недоумение, чем одобрение. Для России в силу многих обстоятельств характерны короткие горизонты планирования, и это касается всего. Например, нормальной считается окупаемость 8-12 лет для объекта коммерческой недвижимости, тогда как в Европе она может составлять около 20 лет, поэтому отличаются и подходы к жизненному циклу объектов. Чтобы объект на протяжении всего цикла своей жизни был эффективным, его надо таким создать еще на этапе планирования. Прямые клиенты, в основном иностранные компании, кто строил объекты для себя (после этапа строительства приобретал здание), это прекрасно понимали и всегда обращали внимание на показатели экологичности, энергоэффективности и т.д. Сейчас к ним присоединились и российские игроки, которые поняли, что ESG — это не про моду, а про деньги и будущее».

Источник

stroygaz.ru

Загружается фильтр ...