Получи предложение от всех ближайших поставщиков бесплатно в течение 5 минут!

Продукт

Выберите продукт

Категории

Количество

Введите количество

Эл. почта

Введите эл. почту

Телефон

Введите телефон

Код из SMS

Введите код из SMS

Город

Выберите город

Совпадений не найдено

Узнать цены

Ваш запрос размещен и уже рассматривается ближайшими поставщиками

Ожидайте ценовых предложений на эл. почту либо по телефону, который Вы указали при публикации. Среднее время отклика по запросам — 1 час.

Что изменилось и как с этим жить

Участники рынка жилой недвижимости обсудили будущее отрасли

Девелоперы, архитекторы и представители банков собрались в Санкт-Петербурге на бизнес-форуме Urban Space, прошедшего в рамках недели Urban Week и в преддверии Федеральной премии Urban Awards. Участники мероприятия обсудили, как изменился рынок недвижимости и как теперь в нем работать.

Первую сессию модерировал генеральный директор строительной корпорации «Мегалит» Александр Брега. Он сообщил, что ипотека под 6,5% оказалась спасением для рынка жилья. Государство действительно помогло, но помощь оказалась недолгой — условия программы изменили с июля 2021 года. Во время льготной ипотеки люди захотели купить двух- и трехкомнатные квартиры. Студии и «однушки» отошли на второй план. Застройщикам приходилось менять предложение. Но теперь спрос снова перетекает к малогабаритным квартирам.

Глава корпорации отметил, что 2020 год оказался для девелоперов удачным, так как продажи были, спрос был, люди покупали квартиры даже во время пандемии, несмотря на страхи. Людей стимулировала льготная ипотека. Сначала девелоперы радовались, что цены растут, но потом выросла и себестоимость строительства. Проектное финансирование породило диктатуру банков, которые не хотят воспринимать девелоперов как партнеров.

Первый вице-президент Glorax Александр Андрианов заявил, что компания пытается покорять региональные рынки. В первую очередь, города-миллионники. 22 июня компания подписала сделку в Нижнем Новгороде.

Исполнительный директор СК «Ойкумена» Роман Мирошников подтвердил, что работать в регионах сейчас можно. Конечно, там не такая высокая маржа, как в столице. Но нужно искать экономическую целесообразность. Девелопер работает уже 10 лет в Нижнем Новгороде, а сейчас вернулся после семилетнего перерыва в Калининград.

Роман Мирошников заявил, что выйти на региональный рынок не получится, если нет трудовых ресурсов. Самое важно — это создать коллектив застройщика и заказчика. Еще нужно предлагать на рынке достойные продукты, а не бетонометры. Также нужно учитывать, что каждый регион — это отдельная епархия.

Руководитель департамента кредитования регионального бизнеса, старший вице-президент Банка ВТБ Иван Розинский ответил на критику девелоперов о диктатуре банков. По его словам, власть кредитных организаций над застройщиками ограничивается конкуренцией между банками. Сейчас у застройщиков есть выбор из трех основных банков — ДОМ.РФ, ВТБ и Сбербанк. Каждый пытается предложить свои выгодные условия.

Иван Розинский также сообщил, что банк ВТБ учитывает миграцию населения. Например, за последние 10 лет россияне чаще всего переезжают в 10 регионов: Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург, Ленобласть, Краснодар, Белгород, Воронеж, Калининград, Новосибирск, Тюмень. Раз в этих городах есть приток населения, то и у компаний — преимущество.

Вице-президент Банка ВТБ добавил, что самая главная проблема при кредитовании застройщика — доля участия. До введения проектного финансирования доля денег дольщиков составляла 77-78%. Банки платили 16%, а застройщики - 8%.

После введения проектного финансирования у застройщиков денег больше не стало, деньги клиентов использовать нельзя, используются деньги банков. Банки не хотят работать с низкомаржинальными застройщиками. Властям предлагалась такая схема, при которой государство платит 10-15% кредита, но после того, как девелопер достроит дом. Это снижает риски банка.

Девелоперы в свою очередь возразили, что из-за проектного финансирования окупаемость проекта наступает даже не сразу после ввода в эксплуатацию. В регионах квартиры покупаются и через год после сдачи, а не на этапе строительства. Доля непроданного жилья выросла до 20-25%. Из-за этого компании не могут планировать долгосрочные проекты и не могут купить землю под застройку, так как нет капитала. Инвестиционный цикл увеличился в два раза.

Начальник управления партнерских ипотечных программ департамента розничного бизнеса, вице-президент Банк ВТБ Ирина Качурина сообщила, что новые условия льготной ипотеки покрывают 70% кредитов в регионах. Да, не смогут взять ипотеку в Москве и Санкт-Петербурге, но регионы продолжат брать кредиты. Однако 70% займов по статистике превышают планку в 3 млн рублей, а по новым условиям кредит должен быть меньше.

При этом банки рассчитывают, что новым драйвером рынка станет льготная семейная ипотека под 6%, порог входа по которой сильно снижен. Теперь ее могут получить все семьи, где родился ребенок после 2018 года. Банки ожидают, что выдача таких ипотек вырастет в три раза.

Относительно сельской ипотеки Ирина Качурина отметила, что государство выдает слишком маленький лимит денег, а Минсельхоз усложняет документооборот. Банки могут лишиться субсидий, если клиент нарушит обязательства.

Генеральный директор «Ленстройтрест» Валерия Малышева рассказала о рисках девелоперов. Основной риск — это постоянное изменение в законодательстве. Каждые полгода какие-то новшества.

Второй риск — это укрупнение рынка. Сейчас в Петербургской агломерации половина земельного банка принадлежит крупным игрокам. Государство их не ограничивает, а наоборот, поддерживает. Им удается купить землю, которую не дадут купить средним компаниям. Укрупнение рынка приведет к ухудшению продукта. Спикер считает, что средним девелоперам нужно стать партнерами для крупных, тогда рынок будет стабилизирован.

Коммерческий директор «ЭНКО ГРУПП» Андрей Скосырский отметил, что государство хотело оставить льготы на рынке только для реальных жильцов, а не для инвесторов. Но ипотека с максимальным займом в 3 млн рублей — это как раз льготы для инвесторов. На эту сумму в Тюмени можно купить только однокомнатную квартиру. Они не интересны семьям, но нужны инвесторам.

Спикер заявил, что строить однокомнатные муравейники не хочется. Кроме того, сейчас растет стоимость строительных материалов. «Как тогда строить компаниям? Ведь стройматериалы не покупаются сразу на весь проект. Получается, нужно строить и продавать по этажам», — прокомментировал он.

Вице-президент по коммерции «Группа компаний «АВА» Ольга Нарт заявила, что проектное финансирование облегчило жизнь покупателей, но усложнило работу девелоперов. Для компаний — это дополнительные ограничения. Спикер также подчеркнула, что семьям не нужны студии, а нужны большие трехкомнатные квартиры. Но изменения в ипотеке сократят возможности для людей.

Основатель архитектурного бюро ARCHINFORM Тимур Абдуллаев подчеркнул, что девелопмент — это про продажу условий жизни, а не квадратных метров. Сейчас самые удачные проекты — комплексные решения для жизни. Это не просто жилье, но и инфраструктура, и сервисы. «Будущее – это пересмотр форматов. После пандемии появился запрос на городскую жизнь за городом. Малоэтажная застройка – до 4 этажей» — отметил глава архбюро.

Директор департамента развития, маркетинга и продаж, Доброград девелопмент (Askona Life Group) Анна Комарова призвала девелоперов вернуться к продукту, а не уходить ввысь. В их проекте все объекты продаются только с отделкой. Компания сама строит инфраструктуру: рабочие места, детские школы, сады, парки.

Заместитель вице-президента по жилой недвижимости Группа RBI Михаил Гущин сообщил, что в их проектах есть популярные идеи - общественные зоны, закрытые сады. После пандемии появились системы центрального кондиционирования. Девелоперы, по его мнению, должны обмениваться идеями, слушать своих клиентов. Проекты должны быть востребованными даже через 10 лет. У клиентов должны быть положительные эмоции от проживания в доме.

Президент Becar Asset Management Александр Шарапов рассказал, что коливниги хорошо пережили пандемию. Молодежь хочет жить со своими сверстниками. Многие согласны на комнату 12 кв. метров, но, чтобы рядом был большой коворкинг и общие зоны для общения. «Молодежь – двигатель экономики. Но у нас молодые люди уезжают из страны. Коливниги – это место встречи молодежи, им важно взаимодействовать, чтобы создавать новое. Они не хотят покупать, а хотят снимать. Amazon инвестировал 300 млн долл. США в коливиниги для сотрудников. Нам тоже надо создавать условия для молодежи», — подчеркнул спикер.

Сооснователь девелоперской компания «Создатели» и агентства DeVision Илья Пискулин сообщил, что льготная ипотека и вся господдержка рассчитана на 7% покупателей, которые хотят купить «однушки» и студии. А остальные 93% клиентов остаются без поддержки от государства, так как им нужны квартиры побольше.

Спикер добавил, что с 2015 года девелопмент стал осознанным. Появились исследования, которые показывают, что люди меняют квартиру примерно раз в 7 лет. Теперь девелоперы выстраивают с клиентами отношения на этот срок. Повысилось качество строительства, ведь за 7 лет дом не должен испортиться.

Вице-президент Группы «Эталон» в Санкт-Петербурге Дмитрий Володин рассказал о важности применения новых технологий. «Например, “Эталон” спроектировал первый в стране детский сад в электронном виде. Его правительство города утвердило», — прокомментировал он. Спикер добавил, что нужно, чтобы клиенту было удобно покупать квартиру дистанционно и потом совершать разные операции — от уплаты налога и ЖКХ до вызова мастера — со своего смартфона.

Организаторы мероприятия отметили, что вторая сессия была практическая. Эксперты рассказывали о своих реальных кейсах, делились опытом.

Илья Пискулин рассказал про тренды на рынке на объекты необычной формы. Например, здания, которые сужаются книзу. Таких зданий сейчас много, но спикер предостерегает девелоперов от таких архитектурных решений, так как себестоимость строительства увеличивается.

Появилась также потребность на коррекцию верхних этажей здания из-за требований к инсоляции. Еще есть здания с круглыми углами. Если квартиры в них не слишком дорогие, то клиенты готовы пожертвовать метрами ради красоты. Другая тенденция – башенная застройка взамен кварталам. Башни позволяют эффективнее использовать участок.

По его словам, застройщики также начали внедрять градиентные окна. Их размер меняется от одного конца дома к другому. Такое остекление будет стоить намного дороже, а польза для клиента непонятна. Популярностью у клиентов пользуются фасады бело-черно-кремовые. Они напоминают нью-йоркские дома. Также покупателям важна подсветка, особенно в тех городах, где рано темнеет.

Директор bnmap.pro Сергей Лобжанидзе рассказал, что Санкт-Петербург и Ленинградская область — это регионы лидеры по объему предложения маленьких квартир. Квартиры площадью от 20 до 40 кв. метров вымываются с рынка быстрее всего. Такая тенденция сохранится еще на 2-3 года как минимум. Спикер подчеркнул, что в Санкт-Петербурге 50% покупателей хотят приобрести квартиру с отделкой, а в Ленобласти, наоборот, 50% клиентов хотят видеть голые стены.

Заместитель коммерческого директора по работе с застройщиками и рекламными агентствами ЦИАН Михаил Дрокин рассказал, что спрос на однокомнатные квартиры, как в Москве, так и в Санкт-Петербурге был примерно одинаковый в 2020 и в 2021 годах. В прошлом году 39% москвичей хотели купить «однушку», а в этом году — 34%.

Спикер подчеркнул, что раньше спрос и предложение находились примерно на одном уровне. Но сейчас спрос на студии оказался в разы выше, чем предложение.

CEO и основатель AlertGroup, автоматизация сбыта ALLIO Валентина Суднишникова сообщила, что девелоперы находятся на предпоследнем месте по автоматизации. Автоматизация дает возможность увеличивать цены разумно. «Нужно автоматическое ценообразование. Если его нет, в среднем потеря у девелопера 9%. Еще можно внедрить машинное обучение для сайтов, чтобы выдавать топ квартир для потенциальных покупателей», — отметила спикер.

EdTech предприниматель Андрей Останин рассказал, что внутреннее обучение сотрудников очень важно. Обычно все, кто приходит на обучение, хочет знать три вещи: как продавать неликвид, как продавать дорого и как нестандартно представить продукт. «Но когда выясняем, насколько хорошо менеджеры знают свой продукт, то оказывается, что только 10-11% могут достойно ответить на все вопросы клиента», — подчеркнул он.

Спикер предлагает застройщикам обучать менеджеров за две недели в онлайн-школе. Там обучение ежедневное. Каждый день менеджер может увидеть, как знания помогают ему на практике.

Директор департамента развития продукта ГК ФСК Петр Кирилловский рассказал, что чтобы менеджеры лучше знали свой продукт, компания может поселить их в дома бизнес- или элит-класса. Менеджеры сами ощущают все минусы и плюсы дома, а также опрашивают соседей.

Спикер добавил, что внутри их девелоперской компании был создан собственный стандарт строительства, который выше рекомендованных. «Его обновляют постоянно под рынок. Это дорого, поэтому небольшие девелоперы могут подсмотреть стандарты у ДОМ.РФ», — отметил Петр Кирилловский.

Помимо этого, в ГК ФСК есть собственная продуктовая лаборатория, которая оценивает три вещи для каждой новой «фишки»: техническая применимость, интерес потребителя и себестоимость. Под такой трехэтапный анализ попадают все нововведения девелопера. Например, автоматизированные двери или отапливаемые парковки.

Глава департамента также рассказал про кейс о доме, ориентированном на здоровье жильцов. После пандемии это стало особенно важно для покупателей квартир бизнес-класса и выше.

Руководитель направления систем кондиционирования компании «Мицубиси Электрик (РУС)» Александра Бажанова рассказала про кондиционирование домов. «Наружный блок выкидывает тепло в застекленное пространство, из-за этого перегорает компрессор. Лучше ставить центральное кондиционирование. Наружные блоки в этом случае устанавливаются на этаже или на кровле, а собственники покупают внутренние блоки», — прокомментировал он, добавив, что 60% стоимости – это внутренние блоки, так что застройщику не придется тратить много денег на кондиционирование.

Директор департамента продаж ГК «Еврострой» Тенгиз Адамия рассказал про архитектуру элитных жилых комплексов. ПО ее мнению, в премиальном жилье должны гармонично сочетаться приватность жизни и объекты притяжение. Комплекс должен быть обособленным, но не закрытым. Там должны быть места для встреч с бизнес-партнерами или друзьями.

«Архитектура дома не должна спорить с общим окружением, а человек должен испытывать визуальный комфорт от архитектурного решения, чтобы здание не давило на него. При этом у комплекса должна быть архитектурная доминанта - какой-то артефакт или арт-объект, к которому хочется возвращаться» — поделилась Тенгиз Адамия. Она добавила, что в элитном жилом комплексе должно быть несколько входов — парадный и частный. Иногда добавляют входы для персонала.

Директор и главный архитектор, профессор Международной Академии Архитектуры Евгений Подгорнов рассказал, что для элитного жилого комплекса в первую очередь важно место. Должна быть обособленность и видовые характеристики — водоем или парк. Еще в элитных проектах лучше использовать панорамные окна и террасы. Балконы использовать не стоит, так как жильцы застекляют их по-разному и это портит фасад. Сам фасад должен быть выполнен из дорогих материалов — клинера или кирпича, а не из штукатурки.

Директор по развитию в сфере жилой недвижимости YarSecurity Елена Муравская рассказала о новом формате консьерж-сервиса. Их компания объединила функцию охраны и консьержа в одном человеке, которого специально обучают. Муравская призвала девелоперов обеспечивать жителей комплекса комфортом и безопасностью.

CEO Домиленд Дарья Воронова поделилась мнением, что ближайшим трендом у застройщиков станет создание суперприложений, где будут все услуги для клиента — от выбора квартиры до вызова мастера. Сейчас для покупки жилья застройщики делают одного приложение, а для услуг — другое. Это уходит в прошлое.

Генеральный директор ООО "БЖР", автор платформы banki.shop Роман Корников рассказал о создании нейросети, которая способна подбирать банки. Человек в таком случае выступает оператором. Ему не нужно специальное экономическое образование, он только направляет нейросеть, которая потом принимает решение. Такие цифровые разработки могут уже сейчас сократить число сотрудников или заменить их более дешевыми — с низким уровнем опыта и образования. В будущем нейросеть сможет полностью заменить сотрудника.

Генеральный директор «ДеревоПарк» Андрей Кочетков отметил, что при планировании ландшафтного дизайна важно учитывать аудиторию жилого комплекса. Среда программируется под людей. Это совместная работа маркетологов и ландшафтных дизайнеров.

Спикер подчеркнул, что красиво и качественно — не равно дорого. Можно сэкономить на водоснабжении и на ливневках. А детские площадки должны встраиваться в общее пространство, чтобы игра у ребенка была многогранной.

  • 08.07.21

    Противостоять фальши

    Как удорожание стройматериалов стало поводом для обмана

  • 29.06.21

    Дальневосточный ПИК

    Около 1,5 млн «квадратов» жилья планирует возвести крупнейший застройщик страны в рамках госпрограммы

  • 28.06.21

    Что можно купить вместо московской однушки за границей

    В мае средняя стоимость однокомнатной квартиры в московских новостройках массового сегмента впервые превысила 10 млн рублей. За прошедшие 12 месяцев цена такого жилья выросла на 24% с 8,2 млн рублей. Аналитики «Метриум» подготовили обзор зарубежной недвижимости, которую можно приобрести вместо однокомнатной квартиры в столице по текущим ценам.

  • 28.06.21

    К заселению готовы!

    Как петербургские девелоперы стимулируют интерес к своим проектам

Источник

www.stroygaz.ru

Загружается фильтр ...